&nbsp;
<img style="float: left; margin: 10px;" alt="Fagkonsulent Jørn Ramberg i DNB Eiendom" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/2450213e9e154545be605a1e64c669e2/fcce8ab71d3a4e06bd588dbb9d308dfd_Large.jpg" height="180" width="120" />I noen deler av landet tar det nå lenger tid å selge bolig, og folk får ikke bud de er fornøyde med, sier den juridiske fagkonsulenten i DNB Eiendom Jørn Ramberg.
- Dermed mister de lysten på å selge, og vurderer heller å sitte med to boliger i en periode. Tanken er da ofte at de kan finansiere den doble gjelden med utleie.
Dessverre er det fort gjort å gå i noen kostbare feller dersom du leier ut uten å ha tenkt gjennom alt.&nbsp;&nbsp;
&nbsp;
<a href="https://www.dnbeiendom.no/altombolig/kjop-og-salg/tips-til-selgere/bud-under-prisantydning">Les også: Det er ingen grunn til å akseptere skambud - her får du rådene!</a>
&nbsp;
<h2>Du må regne på skatten!</h2>
Før du bestemmer deg for å leie ut den gamle boligen og flytte inn i den nye, bør du være klar over hvilken skattefelle du risikerer å gå i.
Det ligger nemlig sannsynligvis en gevinst i boligen din hvis du har eid den en stund. Den gevinsten vil bli realisert ved et salg. Utsetter du salget, kan du bli skattepliktig.
<blockquote>Egen botid siste to år avgjør om du slipper gevinstskatt</blockquote>
<a href="/altombolig/jus/skatt/nar-utloses-skatt-ved-salg-av-bolig/">Selger du, når du selv ikke har bodd i boligen minst ett av de to siste årene, skal du skatte 23 % av gevinsten</a>.&nbsp;
Mitt råd er at du bør sette deg grundig inn i reglene for gevinstbeskatning før du eventuelt leier ut for mer enn et år, sier Ramberg.&nbsp;
- Du må også&nbsp;<a title="utleie inntekt" href="/altombolig/kjop-og-salg/tips-til-kjopere/utleiebolig/kjope-utleiebolig/">sjekke regler for beskatning av den eventuelle leieinntekten</a>&nbsp;du får.
&nbsp;
<a href="https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/skatter-og-avgifter/skattesatser-2019/id2614444/">Her ser du satsene for skatter og avgifter 2018, og forslag for 2019&nbsp;</a>
<h2>Kan du leie ut for bare et år?</h2>
Husleieloven regulerer utleiemarkedet. Når du skal leie ut er det viktig å kjenne til denne lovens innhold, sier Ramberg.
<blockquote>I utgangspunktet er minstetiden for utleie tre år&nbsp;</blockquote>
- En regel du må være spesielt oppmerksom på er at minstetid for utleie av separat boenhet er tre år, sier Ramberg.&nbsp;Det finnes imidlertid noen unntak.
Det er noe som heter «tidsubestemt» leieavtale og noe som heter «tidsbestemt» leieavtale, forklarer han.&nbsp;
&nbsp;
<img alt="Mor og barn trenger forutsigbarhet i leiemarkedet" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/1416d7846b0f4873bb1bdc09bc0be1b2/04df46df64af4b5f8bf391781b5acf2d_Large.jpg" width="100%" />
Hensynet til leietaker står sterkt ved tidsubestemte avtaler. Dette fordi hun eller han skal sikres kunne ha en trygg bosituasjon. De har kanskje arbeidssted, skole og barnehage i nærheten og trenger forutsigbarhet. (Foto: Alexander Dummer/Unsplash)
&nbsp;
<h2>Fordeler og ulemper ved ulike leiekontrakter</h2>
I utgangspunktet er det lett å tenke at en tidsubestemt avtale høres greit ut. Ulempen med en slik avtale er at du som utleier må oppgi svært gode grunner i en oppsigelse for at leietager skal måtte flytte etter et år eller to.
Rundt dette oppstår det dessverre ofte&nbsp;<a href="/altombolig/jus/utleie/dette-krangler-utleier-og-leietaker-om/">konflikter mellom utleier og leietager</a>.
<blockquote>Vernet av bosituasjonen til leietager veier tungt&nbsp;</blockquote>
Dersom leietakeren din nekter å flytte må du gå til søksmål for å få brakt husleieforholdet til opphør hvis du har en ubestemt avtale. - En slik prosess tar tid, gjerne flere måneder, sier Ramberg.
Leier du på den annen side ut tidsbestemt&nbsp;<a href="https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17/KAPITTEL_9#KAPITTEL_9">&nbsp;er altså minstetiden tre år i følge Husleieloven</a>. Til gjengjeld kan du da med loven i hånd kreve at leietaker flytter.
&nbsp;
<a href="/altombolig/jus/utleie/utleie-av-bolig-rad/">Les mer om regelverket rundt utleie her.</a>&nbsp;
&nbsp;
<h2>Gevinstskatt på flere hundre tusen?</h2>
– De siste fem årene har boligprisene i Norge steget med 30 prosent, i Oslo har de steget med 46 prosent i samme periode (per 1. oktober 2018).&nbsp;
Leier du ut en bolig for tre år, for så å selge med gevinst, kan skatteregningen med andre ord bli på flere hundre tusen kroner.
<blockquote>Å leie ut gir økonomisk uforutsigbarhet</blockquote>
Å leie ut kortere, for eksempel for ett år, gir på den annen side en uforutsigbarhet rundt salgstid den dagen du skal selge. På toppen av risikoen ved en tidsubestemt kontrakt.
&nbsp;
<img alt="Skattefelle" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/ae19a0d7c30c4ff18b32191c19d245d5/261dee968912470c83ca6a4cbae19dd8_Large.jpg" width="100%" />Både salg og utleie kan utløse store beløp i skatt, det er det viktig at du regner på før du bestemmer deg &nbsp;(Foto: Samfoto)
&nbsp;
<h2>Kan du holde visning i en utleiebolig?</h2>
Et annet forhold du bør tenke på er at du i utgangspunktet ikke kan holde visninger i en bolig du har leid ut. - Leietaker kan med loven i hånd låse døra for potensielle kjøpere så lenge han bor der og betaler husleie.
Du kan selvsagt legge inn i utleiekontrakten at leietager plikter å vise frem boligen, men de færreste leietagere vil nok være interessert i å rydde, vaske og style boligen for å vise den fram fra sin beste side når du finner det for godt å kjøre visning.
Bare den reduserte salgsverdien på grunn av dette kan bli større enn skatten, sier Ramberg.
<blockquote>Det beste vil være å vente med salg til leietaker har flyttet ut.</blockquote>
Tar salget da et par måneder, så har du plutselig for lite botid innenfor de to årene likevel, og skattesmellen kommer.
&nbsp;
<img alt="Stue Kantor Terrasse" src="https://dnb-nextgen-cdn-cms-prod.azureedge.net/cms-blobs/a09e76724b9c4286a4a3fdf5ab9c08f3/8292b2363bc14a0f9a06ca6b84990f4a_Large.jpg" width="100%" />&nbsp;Det kan by på mange utfordringer å leie ut den gamle boligen og samtidig holde seg innenfor skattelovens krav til egen botid, en løsning kan derfor være å heller leie ut den nye boligen i en periode, sier Jørn Ramberg (Bilde: Stue, <a title="Kantor Terrasse" href="http://www.dnbeiendom.no/bolig/AKERSHUS/OPPEG%C3%85RD/Kolbotn/Kantor-Terrasse-Trinn-2/93600462">Kantor Terrasse Kolbotn</a>)
&nbsp;
<h2>Lei heller ut den nye boligen!</h2>
En løsning som sikrer deg bedre forutsigbarhet, vil være å heller leie ut den nye boligen, sier Ramberg. - Den har du jo ikke rukket å opparbeide noe gevinst på, dermed unngår du spørsmålet rundt gevinstbeskatning.
–Det er helt sikkert ikke fristende i det hele tatt, men rent skattemessig er det en god løsning, hvis utleie er det du bestemmer deg for.
<blockquote>&nbsp;Du kan også velge å selge den gamle likevel.</blockquote>
- Før du tar et valg bør du i alle fall regne på størrelsen på skatten du vil få ved et salg på «feil» tidspunkt. Se det opp mot hva du kan forvente å få hvis du selger den gamle boligen i dagens marked, sier Ramberg.
For mange kan det kanskje være mer fornuftig å akseptere en noe lavere salgssum enn å risikere en større skatteregning?&nbsp;
<a href="/altombolig/jus/utleie/utleie-av-leilighet-i-borettslag/">Les også: Kan jeg fritt leie ut en leilighet i borettslag?</a>
&nbsp;
<table border="1">
<tbody>
<tr>
<td>
DNB Eiendom hjelper deg med både kjøp og salg av bolig
Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss et salgsoppdrag tidlig. Vi kommer gjerne inn allerede før du begynner jakten på din nye bolig, så vi kan fungere som en sparringspartner underveis. Vi legger ut for alle kostnader inntil vårt salgsoppdrag er ferdig.
</td>
</tr>
<tr>
<td>
<a href="https://dnbeiendom.no/verdivurdering">Kontakt en eiendomsmegler her!</a>
</td>
</tr>
</tbody>
</table>
&nbsp;
&nbsp;

Ikke fått solgt og vurderer utleie? Unngå skattefella!