Jus

Hva må jeg passe på for å selge bolig skattefritt?

Av Kristin O. Iversen, 31.7.2018 Foto: NTB/KOI og Codex

Hovedregelen er at gevinst ved boligsalg utløser skatt, sier skatteadvokat Per B. Wright. – Men omfattende unntak gis.

 

Skatteadvokat Per Bernhard Wright

Sterkt stigende boligpriser de siste årene har gjort at mange nå sitter med en høy opparbeidet egenkapital i egen bolig.

- Mange fristes til å selge og løse ut gevinsten for å reinvestere i en større bolig, sier Wright hos Codex Advokater. 

Da må du vite at hovedregelen er at gevinst i boligmarkedet skal skattes på lik linje med aksje- og rentegevinster, sier han. 

- Har du ikke satt deg inn i skattereglene før du selger kan du få en økonomisk kalddusj.

Sett deg inn i reglene så kan du unngå kapitalskatt på gevinsten, råder advokaten.

 

Les også: Arvet bolig som har stått tom - hva betyr det for skatten?

 

Unntakene som sikrer skattefri gevinst

Skattemyndighetene gir omfattende unntak fra skatteplikten når det gjelder salg av egen bolig, sier Wright. Gevinst ved boligsalg blir blant annet gjort skattefri dersom:

 

  • Salg av bolig (realisasjon av verdiene) finner sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble kjøpt
  • Dersom det har gått mer enn ett år etter at den ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest ble oppført (ved nybygg).
  • Du har brukt minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget.

 

Dersom disse kravene er oppfylt er gevinsten ved salg skattefri. I motsatt fall, hvis boligprisene har falt i mellomtiden, vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget når de tre punktene er oppfylt.

 

 

Bo- og brukskrav må være oppfylt!

Det at du må ha bodd i boligen selv omtales i loven som «eier- og bo-/brukskravet». Dette kravet ligger her nettopp for å unngå at folk får en skattefri inntekt ved å kjøpe og selge boliger de selv ikke bor i, sier advokat Per B. Wright.

Skattefritak er i utgangspunktet knyttet til den boligen som har vært skattyterens faste adresse.

- Skattefritak kan imidlertid også omfatte en pendlerbolig, eller tidligere felles bolig som selges eller bytter eier ved separasjon eller skilsmisse, samt etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn, sier han.  

 

Par som krangler - skilsmisse

Skattefritak gis dersom tidligere felles bolig selges på grunn av samlivsbrudd. (Foto: Istock)

 

Les også: Slik deler du boligen ved skilsmisse!

 

Skatt kan utløses dersom du skiller ut tomt

Hvis huset som selges står på en stor tomt vil bare boligen med naturlig tilhørende (arrondert) tomt behandles etter reglene om skattefritak ved boligsalg, sier Wright.

Gevinst knyttet til salg av areal utover naturlig tilhørende tomt, er skattepliktig.

Er du i tvil om ditt tomte- eller boligsalg vil utløse skatt vil jeg anbefale deg å kontakte en advokat, sier Wright.

Det kan fort lønne seg å ta en ekstra runde for å forsikre hvorvidt en gevinst er skattepliktig eller ikke. Spesielt hvis den potensielle gevinsten ved å slippe skatt er høy.

 

Hvordan få ned skatten hvis den utløses?

Dersom eier- og brukskravet ikke oppfylles ved salg vil en skattepliktig gevinst eller et fradragsberettiget tap utløses, sier Wright. Beløpet det skal beregnes skatt på er da differansen mellom det du kjøpte for i sin tid (inngangsverdien) og hva du solgte for (utgangsverdien).

Meglerhonorar, utgifter til takst, annonsering m.m kan trekkes fra før skatt beregnes.

Verdien på boligen ved kjøpstidspunkt bestemmes i utgangspunkt av hva boligen kostet, men du kan forhøye denne inngangsverdien dersom du kan dokumentere påkostninger utover normalt vedlikehold underveis.  Du kan også trekke fra kostnader ved salget, noe som vil senke utgangsverdien.

En høyere inngangsverdi og utgangsverdi vil således redusere gevinst eller øke et tap.

 

Her er skattesatsene som gjelder for skattemeldingen 2017!

 

Vurderer du å selge boligen din?

Vi kommer gjerne på befaring i god tid før du skal selge for å gi deg råd om alt fra salgstidspunkt til hva du bør forberede før salget.  

DNB Eiendom legger ut for alt inntil eiendommen legges ut for salg. Du tar ingen økonomisk risiko ved å gi oss oppdraget tidlig.

Bestill en eiendomsmegler her! 

 

 

Lenker skatt og bolig:

http://www.transaksjonsadvokater.no/

https://www.regjeringen.no/no/tema/okonomi-og-budsjett/skatter-og-avgifter/skattesatser-2017/id2514837/

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/Finn-post/2/8/4/